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Intro ......

 

냉난방, 주차장 등 공공용지를 이정분의 감보율을 적용하여 확보한다. 결국 토지를 한곳에 넓게 확보하는 토지의 집중(land assembridge)을 기하여 건물과 공공시설을 재비치(relocate)해야 하고, 전기, 공원, 오물처리 등의 설비는 도시시설의 기본이다. 3) 시가지환경의 정비 환경정비의 전형으로서 불량주택지의 개량을 들 수 있다. 여기에 부응하기 위해서는 단핵도시를 다핵도시형태로 개혁의 필요성이 높아지고, 광장,, 토지를 합리적으로 재사용(replace)해야 한다. 일반적으로 한 가지 방법만을 단독으로 사용하는 것보다는 여러 방법을 절충하는 경우가 많고 결과적으로는 바람직하다. 2. 6) 공급처리시설의 정비 상하수도,보다 장기적인 안목으로 인도, 토지이용형태가 달라짐에 따라 토지이용의 고도화에 따라 건축물의 고층화를 꾀하기 위한 도시구조를 재개발사업을 이용하여 개혁하는 방법이 도모되고 있다. 따라서 평면적 수법이 아닌 건축물과 공공시설을 동시에 정비하는 입체적 수법의 재개발이 필요하게  ......

 

 

Index & Contents

도시재개발의 필요성과 토지취득 방법

 

도시재개발의 필요성과 토지취득 방법

 

도시재개발의 필요성과 토지취득 방법

 

1. 도시재개발의 필요성

 

재개발의 공통의 목적은 도시의 기능과 환경의 유지향상에 있으나 근본적으로는 불량한 환경에서 상실된 인간성의 복활과 새로운 인간성의 창조에 있다. 다만 재개발사업이 물리적 환경을 개조하는 것인 만큼 그 필요성은 다원적이라 할 수 있다.

 

1) 도시구조의 개혁

도시에 인구와 산업의 집중으로 도시규모는 커지고 도시활동은 확대되어 구태의연한 도시구조로서는 근대사회가 요청하는 도시기능을 유지하기가 불가능해진다. 여기에 부응하기 위해서는 단핵도시를 다핵도시형태로 개혁의 필요성이 높아지고, 토지이용형태가 달라짐에 따라 토지이용의 고도화에 따라 건축물의 고층화를 꾀하기 위한 도시구조를 재개발사업을 이용하여 개혁하는 방법이 도모되고 있다.

 

2) 공공시설의 정비

가로, 광장, 공원 등의 공공시설을 밀집시가지에서 정비가 필요할 때 용지매수방식이나 토지구획정비방식으로는 토지를 매수당하는 주민의 생활재건문제 등의 불합리할 면이 나타난다. 따라서 평면적 수법이 아닌 건축물과 공공시설을 동시에 정비하는 입체적 수법의 재개발이 필요하게 된다.

 

3) 시가지환경의 정비

환경정비의 전형으로서 불량주택지의 개량을 들 수 있다. 불량주택이 밀집된 지역을 건전한 환경으로 개조하거나 도심지의 불량을 제거하는 방법으로 가장 많이 이용된다. 특히 주택과 공장이 혼합된 용도의 순화를 꾀하는 시가지 환경의 정비를 위하 재개발이 필요하다.

 

4) 상점가 진흥

시민의 구매활동과 레저생활의 욕구가 급속히 고도화된 오늘날 상점가의 개량이 개개건물의 재건립 정도로는 환경정비가 곤란하다. 성시를 이루고 있는 상점가는 말할 것 없고 쇠퇴하고 있는 상점가에 이르기까지 보행자 공간을 도입하여 매력있는 상점가를 만들기 위해서는 재개발이 필요하다.

 

5) 교통문제해결

기존 시가지에 인구와 건물이 집중되면 교통의 수용능력이 한계에 달하여 교통의 미비현상이 일어난다. 이것을 가로의 확장이나 정비만의 지엽적 해결로서는 어렵다. 보다 장기적인 안목으로 인도, 차도 등의 입체적 분리로 교통의 체계(system)적 개조가 시도되어야 할 때 재개발의 필요성이 높아진다.

 

6) 공급처리시설의 정비

상하수도, 전기, 냉난방, 오물처리 등의 설비는 도시시설의 기본이다. 따라서 이러한 시설들의 공동화를 위한 공동구의 설치라든가 도시의 냉난방을 지역적인 광역으로 처리하기 위한 정비 등을 위한 재개발의 필요성이 크다.

 

2. 토지취득의 방법

 

재개발은 신개발과 달라 기성시가지의 재편성이기 때문에 토지를 확보하지 않으면 안 된다. 그러나 토지가 세분화되어 있어 토지주수가 많을 뿐 아니라 토지권리관계가 대단히 복잡하기 때문에 시가지가 세분화되어 있는 토지의 면적과 관리를 한곳에 모아야 할 필요가 절실하다.

결국 토지를 한곳에 넓게 확보하는 토지의 집중(land assembridge)을 기하여 건물과 공공시설을 재비치(relocate)해야 하고, 토지를 합리적으로 재사용(replace)해야 한다.

토지를 집합시키기 위해서는 공권력에 의해서 매수하는 방식과 토지주간에 공유하거나 그 지분에 의해 환지하는 방법들이 쓰이고 있다. 우리나라에서는 주로 전면매수 또는 환지방법을 채택하고 있으나 외국의 경우는 위 두 방법 외에도 선매권제도를 활용하는 나라가 많다.

일반적으로 한 가지 방법만을 단독으로 사용하는 것보다는 여러 방법을 절충하는 경우가 많고 결과적으로는 바람직하다.

 

1) 전면매수

재개발구역내에 토지나 지상물의 권리를 전부 매수하는 방법으로 경제능력이 많은 나라나 도시에서 흔히 사용하고 있고 이상적이라 할 수있다. 그러나 사업시행은 용이하나 비용이 막대하게 소요되는 단점이 있다. 매수는 협의매수가 원칙이나 부득이한 경우에는 강제수용도 가능하다.

 

2) 환지

사업이 완료된 이후에 종전의 토지소유자에게 종전의 권리에 상응하는 토지 또는 건축물을 환지하는 방법이다. 이 방법은 종전 소유자 모두에게 균등한 혜택이 부여되는 이점이 있으나 환지시에 권리조정이 매우 어려운 단점이 있다.

환지는 토지구획정리방법이 원용되어 토지의 교환, 분합이 이루어지고 형질젼경방식을 취하여 도로, 공원, 주차장 등 공공용지를 이정분의 감보율을 적용하여 확보한다.

 

3) 서면권 제도

재개발대상구역내에서 토지소유자가 토지 등을 팔려고 할 때 지방자치단체에서 우선적으로 매입하는 법적 권리를 말한다. 매수가 공익에 합치되고 정당한 경로와 가격으로 매수되므로 사권의 침해가 적어지는 장점이 있는 대신 사업기간이 지체되는 단점이 있다.

 

 

 

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