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건설업체나 대한주택공사가 분양하는 데다 입점 시기도 분명해 투자 위험이 상대적으로 낮은 편이다. 바닥에는 온돌을 시공할 수도 없고, 이런 곳은 업종 구성이 바람직하지 않다. 발코니를 두면 불법이다. 대개 시중 은행의 1년짜리 정기예금 금리보다 2~3% 포인트 높은 수준으로 잡는 게 적당하다. 주변 중개업소를 돌면서 연 7% 이상 고정 수익이 가능한지를 직접 따져 볼 필요가 있다. 오피스텔을 고를 때 이곳 역시 반드시 현장 답사를 해야 한다. 특히 상가의 위치가 주 출입구 쪽에 있는 게 좋다. 오피스텔은 입지와 규모에 따른 양극화가 심한 임대수익형 상품이기도 하다. 오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어이다. 독점적인 상권이 보장되기 어려운 탓이다. 실수요자들이 주거 목적으로 오피스텔을 기피하는 이유다. 오피스텔에는 또 발코니가 없다. 오피스텔을 업무용으로 임대하면,000만 원-4,000만 원의 투자금으로 상가를 매입한 뒤 이를 보증금 4, 양도세 중과도 피할 수 있다. 오피스텔은 특히 역세권  ......

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수익형부동산투자법 - 수익형 부동산 투자법(오피스텔, 단지 내 상가)

수익형부동산투자법 - 미리보기를 참고 바랍니다.

수익형 부동산 투자법(오피스텔, 단지 내 상가)

1. 오피스텔 투자법

오피스텔은 상가와 같이 실물 경기의 신호등 역할을 하는 상품이다. 경제 상황을 가장 민감하게 반영하는 재테크 상품인 것이다. 오피스텔은 한때 다주택 중과세에 따른 틈새 상품으로 인식되기도 했지만, 기본적으로 수익형 부동산이다. 거주 목적의 주택이 아니라는 말이다. 재테크 측면에서 오피스텔에 접근할 땐 이 점을 명심해야 한다. 오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어이다. 오피스의 업무 기능과 호텔의 주거 기능이 합쳐진 상품이다. 즉 주거 기능(체류의 의미지만)도 분명 있지만, 이 경우 주택으로 간주되기 때문에 일반 아파트처럼 모든 세금이 부과된다. 주거용 오피스텔을 업무용이라고 신고하다 적발된 경우, 3년 이하의 징역에 처해지거나 5,000만 원 이하의 과태료가 부과된다. 주거용 오피스텔은 1가구 2주택에 포함돼 양도세 중과 대상에도 해당된다.

오피스텔은 전용률(건물 면적 대비 실제로 사용할 수 있는 공간)이 보통 아파트의 70% 수준에 그친다. 같은 평수라면 실거주 면적이 좁을 수밖에 없다. 실수요자들이 주거 목적으로 오피스텔을 기피하는 이유다. 오피스텔에는 또 발코니가 없다. 발코니를 두면 불법이다. 창문을 일반 아파트처럼 활짝 열지 못하기 때문에 환풍이나 채광 면에서도 불리하다. 바닥에는 온돌을 시공할 수도 없고, 화장실에 욕조를 둬서도 안 된다. 여러 모로 주거 목적으로 사용하기에 부적합하다.

하지만 도심권 오피스텔을 업무용으로 보유할 경우 짭짤한 임대수익을 노릴 수 있다. 특히 경기가 어느 정도 회복세를 보이면 가장 먼저 수익률이 올라가는 상품이 바로 오피스텔이다. 오피스텔을 업무용으로 임대하면, 양도세 중과도 피할 수 있다. 다만 임차인의 사업자등록증과 사무용임을 보여주는 임대차계약서 등 증빙 서류를 제출해야 한다. 오피스텔은 입지와 규모에 따른 양극화가 심한 임대수익형 상품이기도 하다. 따라서 주변 상황 점검은 필수다. 업무 중심 지구에 속하는 업무용 오피스텔을 선별해서 투자하는 게 안전하다. 강남?광화문?여의도?마포?목동 등 업무 밀집 지역이 유망하다. 또 고속철 역사 주변의 개발 지역이나 인천 관세 자유 지역?제주 국제 자유 도시 등은 장기적으로 촉망받는 지역이다.

오피스텔을 고를 때 이곳 역시 반드시 현장 답사를 해야 한다. 주변 중개업소를 돌면서 연 7% 이상 고정 수익이 가능한지를 직접 따져 볼 필요가 있다. 오피스텔은 특히 역세권 여부가 중요하다. 다소 비싸더라도 지하철이나 거대 상권이 있는 곳이 안전하다.

2. 단지 내 상가 투자법

아파트 단지 내 상가는 임대료가 안정적으로 나오는 대표적인 부동산 상품이다. 특히 경기 상황에 관계없이 수익률이 꾸준한 편이어서 상가에 처음 투자하려는 사람들에게 추천할 만하다. 아파트 입주민들의 편의 시설로 설치되기 때문에 고정 고객을 확보할 수 있고, 건설업체나 대한주택공사가 분양하는 데다 입점 시기도 분명해 투자 위험이 상대적으로 낮은 편이다.

하지만 분위기에 휩쓸려 상가의 입찰가를 너무 높이 써 내거나 주변 시세보다 높은 가격에 분양 받으면 자칫 은행 예금 금리보다 낮은 임대 수익을 올릴 수도 있다. 또 상권이 활성화되지 못할 경우 한동안 임차인을 구하지 못하는 낭패를 당할 수도 있다.

유망한 단지 내 상가를 고르는 첫 번째 수칙은 세대 수 대비 상가 비중이 작아야 한다는 것이다. 통상 가구당 상가 면적이 0.5평을 넘으면 수익성이 떨어진다고 봐야 한다. 독점적인 상권이 보장되기 어려운 탓이다. 상가의 연면적 계산법은 간단하다. 예를 들어 한 단지가 700가구로 구성돼 있다면 이 단지의 적정 상가 연면적은 350평(700×0.5)이다. 가구당 적정 상가 면적을 0.5평으로 계산했을 때 그렇다는 것이다. 상가 연면적이 이보다 크다면 투자를 재고해 봐야 한다. 수익률도 꼭 따져 봐야 할 점이다. 대개 시중 은행의 1년짜리 정기예금 금리보다 2~3% 포인트 높은 수준으로 잡는 게 적당하다. 수익률 계산은 월 임대료를 매입가에서 보증금을 뺀 금액으로 나눈 뒤 12달을 곱하는 식이다. 2억 1,000만 원의 투자금으로 상가를 매입한 뒤 이를 보증금 4,000만 원에다 월 110만 원씩 받는 조건으로 임대를 내줬다면, 이 상가의 수익률은 ‘｛110만 원÷(2억 1,000만 원-4,000만 원)｝×12×100=연 7.8%’로 계산된다. 분양가(낙찰가)가 턱없이 높으면 적정 수익률이 나오기 어렵다.

수도권의 경우 낙찰률이 내정가 대비 150%를 넘는다면 적당한 수익률을 기대하기 힘들다. 특히 입찰 현장에서 분위기에 휩쓸려 입찰 가격을 내정가보다 200% 이상 높게 써 내는 경우가 종종 있는데, 추후 임대 수익을 맞추지 못해 낭패를 볼 수 있다.

단지 내 상가의 상권이 가장 활발한 곳은 20~30평형대가 주류를 이룬 단지다. 젊은 층이 많이 살기 때문에 소비 성향이 높은 편이다. 하지만 대형 할인점이나 중심 상가가 가깝다면 또 다른 얘기다. 독점상권이 보장되지 않기 때문에 단지 내 상가의 상권을 뺏길 우려가 있다. 배후 단지는 최소 500가구 이상 돼야 한다. 이보다 적으면 활발한 상권을 기대할 수 없다. 특히 상가의 위치가 주 출입구 쪽에 있는 게 좋다.

일부 단지 내 상가는 주 출입구 대신 후문 쪽에 위치해 있기도 하기 때문에, 단지 배치도를 보면서 확인할 필요가 있다. 주 출입구와 주민들의 동선이 일치하는 게 가장 좋다. 상가의 입점 업종은 다양할수록 수익성이 높다. 수도권 택지지구 내 단지 내 상가를 보면, 1층에 부동산 중개업소들이 대부분을 차지한 곳이 더러 있는데, 이런 곳은 업종 구성이 바람직하지 않다. 대개 중개업소 1곳, 제과점 1곳, 미니슈퍼 1곳, 치킨집 1곳 등으로 각 업종의 독점성이 보장돼야 상권 활성화에 도움이 된다. 입점 상가들끼리 과당경쟁을 피할 수 있고, 입주민들에게도 단지 내 상가에서 웬만한 기본 쇼핑을 즐길 수 있다는 인식을 심어줄 수 있다.

단지 내 상가를 고를 땐 가급적 1층 코너의 핵심 상가를 선택하는 게 좋다. 물론 이런

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